Усиление российских атак буквально обвалило киевский рынок недвижимости.
Самое важное. Самое полезное. Самое интересное...
Усиление российских атак буквально обвалило киевский рынок недвижимости.
По словам руководителя агентства недвижимости "КиевДомСервис" Андрея Романова, количество сделок сократилось как минимум на 30%.
"Люди если и покупают, то разве что недорогие квартиры на вторичке: однушки и двушки на низких этажах и в более-менее безопасных микрорайонах. Ориентируются на бюджет до 100 тысяч долларов. При этом все чаще требуют у продавцов дисконт, а те, уловив тенденцию снижения спроса, соглашаются уступать до 15% от заявленного ценника", - отмечает Романов.
По его словам, ситуацию усугубляет тот факт, что финансирование по госпрограммам ("еОселя", "еВидновлення"), возобновления которого ожидали с сентября, в полном объеме пока так и не началось.
"Даже многие из тех, кому еще летом банки согласовали сделки, не могут получить деньги. А по новым заявкам вообще нет никакого движения", - говорит Романов.
Более того, сейчас в связи с уже обозначенным правительством курсом на остановку всех не первостепенных расходов бюджета эти программы могут как минимум до конца года вообще пойти под нож.
"Усиление атак уже изменило правила игры на рынке недвижимости. Решения о покупке принимаются дольше, собственникам все сложнее удерживать заявленную цену. Первой отреагировала аренда: ставки за последний месяц уже заметно просели. Рынок продаж раскачивается дольше. Но если ситуация с безопасностью не улучшится до февраля-марта, собственники будут вынуждены кардинально снижать цены, потому что квартиры просто зависают", - говорит киевский риелтор Ирина Луханина.
Она также не исключает, что на практике ситуация может оказаться еще хуже.
"Мы сейчас обсуждаем, насколько в Киеве может подешеветь недвижимость. Но дело не только в цене. Есть сценарий, при котором вопрос стоимости вообще отходит на второй план. Потому что если недвижимость невозможно проверить, оплатить и юридически оформить (что является последствием проблем с интернетом и базами данных), то мы имеем дело уже не просто с падающим рынком, а с его технической остановкой", - добавила Луханина.
При этом, по словам Романова, многие потенциальные арендаторы и покупатели выезжают из столицы в пригород или в другие регионы, в частности, на запад. Эта тенденция уже спровоцировала рост цен на аренду в Ивано-Франковской, Львовской и Закарпатской областях, где цены оставили далеко позади киевские.
Рассказываем, что происходит на столичном рынке недвижимости.
Мы уже писали, что нынешним летом киевский рынок недвижимости стал на паузу. Спрос на недвижимость упал, финансирование по "еОселе" и "еВидновленню" остановилось, поэтому продавать квартиры риелторам стало крайне сложно. Они ожидали, что с сентября ситуация улучшится, но стало еще хуже.
"Забудьте о таком понятии, как рынок недвижимости в Киеве. Всё, никакого рынка недвижимости ни в Киеве, ни в Одессе, ни в Днепре уже просто нет. В связи с бешеными обстрелами люди просто тотально отказываются от просмотров, принятия решений о покупке готовых квартир с ремонтом. На этом всём можно ставить крест. Единственные, кто пока еще работает, - это застройщики, и то с очень узнаваемыми и популярными проектами. Туда люди еще несут деньги. Причем желательно, чтобы сдача дома была в 2028-2029 году, попозже. Потому что ответственность за твою квартиру, если в дом что-то прилетит и все развалит, будет нести застройщик до того момента, пока ты не подписал акт приема-передачи своей недвижимости и не получил ключи", - говорит столичный риелтор Вячеслав в TikTok.
По словам Романова, финансирование по госпрограммам в полном объеме так и не стартовало, даже по уже одобренным ранее заявкам денег многим не дают.
"С учетом того, что правительство официально заявило о сокращении "лишних" расходов, настроения потенциальных покупателей крайне пессимистичны: многие считают, что поезд ушел и купить жилье по выгодной ипотеке они не смогут", - рассказывает эксперт.
При этом, отметим, в проекте бюджета на 2027 год на финансирование госпрограмм заложили даже больше, чем в этом году: добавочные 38,3 млрд гривен, а всего 85 млрд. Из них на "еОселю" - 45 млрд, на "еВидновлення" - 27,9 млрд. То есть в теории финансирование все же должно возобновиться. Но теперь, скорее всего, уже с нового года. Хотя, понятное дело, все зависит от того, будут ли вообще достаточные источники покрытия запланированных расходов бюджета или же придется урезать не первоочередные траты, как и в этом году.
Покупки за свои сейчас тоже, мягко говоря, не массовые.
"В условиях постоянных воздушных тревог и прилетов, в том числе по жилому сектору, люди не спешат тратить деньги. Многие взяли паузу, уходят в аренду и просто не понимают, что им делать дальше. Среди покупателей растут ожидания, что цены будут падать, и многие ждут этого обвала, рассчитывая купить квартиру дешевле, чем сейчас", - говорит Романов.
Со столичного рынка массово уходят инвесторы, покупающие жилье под сдачу. Причин несколько: от жестких обстрелов и угроз разрушения домов до снижения арендных ставок.
Но вернемся к вопросу аренды немного позже.
По словам Романова, готовые покупать жилье сейчас ищут его в основном для себя и на вторичке, стоимостью до 100 тысяч долларов.
"Рассматривают квартиры на низких этажах, на высоких даже на просмотры сложно кого-то заманить. Среди районов котируются Деснянский, Днепровский и Печерский - они считаются более безопасными. И, понятно, одно из ключевых условий - чтобы никаких промзон и объектов инфраструктуры рядом. Недвижимость в опасных Соломенском, Голосеевском, Святошинском районах люди даже смотреть не хотят", - говорит Романов.
Луханина добавляет, что потенциальные покупатели стали дольше принимать решения о сделках.
"Смотрят больше вариантов, считают деньги и торгуются", - отметила риелтор.
По словам Романова, снижение спроса и настрой потенциальных покупателей на торг уже привели к тому, что большинство продавцов соглашаются на дисконт - он составляет до 15% от заявленного ценника.
По данным ЛУН, в июле этого года однокомнатные квартиры в Киеве выставляли на продажу в среднем по 69 900 долларов, а реально продавали за 58 700 долларов. В августе цена в объявлениях упала до 68,4 тысяч, а реальная стоимость при заключении сделок - до 54 тысяч. В сентябре цена в объявлениях снизилась уже до 67 тысяч долларов, а реально однушки уходят за те же 54 тысячи. Но, по словам риелторов, это усредненная картина на рынке. На самом деле много случаев, когда квартира выставляется, скажем, за 70 тысяч долларов, а в процессе торга ценник снижается до 50 тысяч, особенно если владельцу нужно срочно продать недвижимость.
По данным ЛУН, если за год однокомнатные квартиры в Киеве подорожали на 2,7% (с 65,2 тысячи до 67 тысяч долларов), то за последние 6 месяцев подешевели на 4,28% (с 70 до 67 тысяч долларов), а за последний месяц - почти на 2% (с 68,4 до 67 тысяч долларов). То есть удешевление жилья в столице ускоряется. И сегодня уже практически нивелировались "достижения" первого полугодия 2026 года, удачного для продавцов.
С менее популярными трехкомнатными квартирами ситуация еще хуже. По данным ЛУН, за последний год они подешевели на 3,3% (со 150 до 145 тысяч долларов). За последние полгода - почти на 9,4%, а за последний месяц - еще на 0,5%. Однако это, опять же, цены, по которым жилье выставляют на продажу. В процессе торга они могут значительно опускаться.
"Лучше ситуация в пригороде, но только на отдельных направлениях (Ирпень, Буча, Гостомель, Новоселки и др.) и отдельным домам: с автономным отоплением, генераторами, в хороших районах. Цены там уже практически сравнялись с киевскими. Например, недавно однушку в 42 квадрата в Ирпене мы продали за 93 тысячи долларов, и новые владельцы тут же сдали ее за 29 тысяч гривен в месяц", - добавил Андрей Романов.
Главный вопрос: что будет со столичным рынком жилья дальше?
Еще в начале этого года на рынке преобладали оптимистические настроения. Владельцы рассчитывали на окончание войны и рост цен на недвижимость, который, по прогнозам экспертов, уже в первый мирный год мог составить до 30% и даже больше. Поэтому многие продавцы наперед повышали цены. Делать это им позволяло довольно большое количество сделок, подпитываемое льготным спросом - покупателями, получившими деньги по программам "еОселя" и "еВидновлення".
Но сейчас былого оптимизма на рынке уже практически не осталось. Наоборот, многие покупатели ожидают снижения цен, а владельцы недвижимости, столкнувшись с тем, что не могут продать квартиры, все чаще готовы торговаться.
По словам Луханиной, рынок купли-продажи недвижимости традиционно является инертным и реагирует на происходящее с опозданием. Поэтому, по ее словам, реальный откат цен можно будет увидеть не ранее весны следующего года. Тогда, если военная ситуация не улучшится, цены на зависшие с нынешней осени объекты заметно снизятся (минимум на 20-25%), или их вообще станут снимать с продажи.
"Недвижимость станет не просто дешевле, она станет "честнее". Продавать объекты по завышенным ценникам уже не удастся", - добавила Луханина.
Но многое зависит от возобновления финансирования по госпрограммам, на которое в проекте бюджета на 2027 год заметно увеличили расходы. Если деньги пойдут, то ожидаемое снижение цен может притормозиться.
Еще один важный аспект касается безопасности. С нынешними графиками воздушных тревог многие могут вообще не рассматривать покупку жилья в Киеве и как минимум переориентироваться на более тихий пригород.
Второй значимый момент - стабильная работа инфраструктуры: реестров, интернета, банковской системы.
"Мы же понимаем, что если, например, будут глобальные перебои с интернетом, то люди даже выбрать объекты не смогут. Разве что рынок вернется к объявлениям на столбах. Плюс мы просто физически не сможем оформить недвижимость. Многие собственники даже не имеют на руках бумажных документов на жилье - все в реестрах. Квартиру обязательно нужно пробивать по базам данных, без этого сделка попросту невозможна. Поэтому если будут масштабные сбои, то вопрос цены уйдет на второй план - рынок просто технически остановится. А после перезагрузки непонятно, в какой точке мы окажемся и сколько реально будут стоить квартиры в столице", - говорит Ирина Луханина.
Рынок аренды в Киеве, на первый взгляд, более благополучный, чем сегмент купли-продажи. Но и там, по словам Романова, спрос за последний месяц упал на треть.
"Многие уезжают в пригород или другие регионы, особенно если могут работать удаленно", - пояснил Романов.
По его словам, часть арендаторов ищут новое жилье.
"Съезжают с квартир на верхних этажах и из опасных районов: Святошино, Соломенки, Голосеево", - пояснил он.
Новый запрос потенциальных арендаторов, по словам риелтора, - это квартиры в относительно безопасных микрорайонах Деснянского, Днепровского и Печерского районов, подальше от промышленных зон, на низких этажах, желательно в автономных домах с генераторами, отдельными тепловыми пунктами и пр.
Луханина говорит, что киевский рынок аренды уже отреагировал на новые условия: ставки снизились в среднем на 3-5%. Но, по словам Романова, многие съемные квартиры за месяц потеряли до 15% от заявленной цены.
"А хорошие квартиры в автономных домах, наоборот, подорожали на 15-20%, однушка там стоит не меньше 20 тысяч в месяц", - добавил Романов.
По его словам, растут также цены на аренду в тихом пригороде.
"В новых домах в Ирпене и Гостомеле цены уже такие же, как в Киеве, а то и выше. А цены на таунхаусы и дома стартуют от 40-50 тысяч гривен в месяц и могут достигать нескольких тысяч долларов в зависимости от района и комплектации дома", - рассказал Романов.
Показательно, что усиление обстрелов Киева и снижение спроса и цен на аренду совпало с резким ростом ценников на съемное жилье на западе страны.
Мы уже писали, что, например, в Ужгороде сдают квартиры "по цене Манхэттена": цена там доходит до 1700-2000 долларов в месяц, вдобавок нужно еще заплатить риелтору 100% комиссии, то есть еще 1700-2000 долларов. Во Львове же средняя цена на аренду составляет почти 25 тысяч грн за однокомнатную, по данным ЛУН. Для сравнения, средняя цена в Киеве - 18 тысяч.
Дорожают также квартиры на продажу. В том же Ужгороде, по данным ЛУН, за последний месяц средняя цена однокомнатной квартиры выросла почти на 3% - с 68 до 70 тысяч долларов. Во Львове за месяц однушки подорожали на 1,13% (до 75,9 тысячи), в Ивано-Франковске - больше чем на 7% (до 48 тысяч долларов).
© 2009 Технополис завтра
Перепечатка материалов приветствуется, при этом гиперссылка на статью или на главную страницу сайта "Технополис завтра" обязательна. Если же Ваши правила строже этих, пожалуйста, пользуйтесь при перепечатке Вашими же правилами.
